Kira bedelinin ödenmemesi durumu uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir konudur. Kira sözleşmeleri, kiraya verenin söz konusu taşınmazı (kiralananı) kiracıya teslim etme ve kira ilişkisi boyunca da kullanılabilir halde hazır bulundurma yükümlülüğünün bulunduğu, kiracının ise en temelde kira bedelini (para) tam ve gereğince ödeme yükümlülüğünün olduğu sözleşmelerdir. Kira sözleşmesinden kaynaklanan edimlerini yerine getirmesine rağmen kira bedelinin ödenmemesi sonucunda mülk sahiplerinin (kiraya veren) önemli mağduriyetler yaşadıkları görülmektedir. Bu soruna bağlı olarakta kiralananda bulunan kiracının tahliyesinin sağlanması söz konusu olmaktadır.

Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle esas olarak üç halde kiralananın tahliyesi sağlanabilir. Bu konuda uygulanacak mevzuat hükümleri; Türk Borçlar Kanununun m. 352/2 ve m. 315 ile İcra ve İflas Kanunu m. 269 ve devamında düzenlenmiştir. 

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Kiraya Verenin İki Haklı İhtarda Bulunması

Kira bedelinin ödenmemesi üzerine kiraya verenin başvurabileceği hukuki yollardan ilki TBK m.352/2 kapsamında düzenlenen “Kiraya verenin iki haklı ihtarda bulunması” durumudur.  Buna göre; “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” denmektedir. Kiracı süresi içerisinde kira sözleşmesinde belirlenen kira bedelini ödemiyorsa kiraya veren bu hususta kiracıya yazılı olarak ihtar göndermelidir. İhtarın resmi olarak gönderilmesi zorunlu olmamakla beraber; noter aracılığıyla göndermek önemli ölçüde ispat kolaylığı sağlayacaktır. İhtar, kiracının ödeme tarihi gelmesine rağmen kira bedelini ödemediği, hangi aylara ilişkin olduğu, muaccel olmuş toplam kira borcu tutarı, kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerine aykırılık oluşturduğu konularını da içerecek şekilde açık ve kesin bir dille düzenlenmelidir. Bu konuda belirtmem gerekirse; kiracıya kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle çekilmesi gereken ihtarların kira süresi veya yılı içerisinde farklı aylara ilişkin olmalıdır.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Kiracının Temerrüdü

Kira bedelinin ödenmemesi üzerine başvurulabilecek diğer hukuki imkan TBK m. 315 gereğince “Kiracının temerrüdü” konusudur. Bu bağlamda; “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” denmektedir. Kiracının kendisine verilen bu süre içerisinde de kira bedelini ödememesi durumunda kiraya veren sözleşmeyi feshedebilecektir. Bu sürenin sonunda kiracının kira bedelini ödemesi kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilme hakkını ortadan kaldırmayacaktır. 

Kira Bedelinin Ödenmemesi Durumunda Kiralanan Taşınmazın İlamsız İcra Yoluyla Tahliyesi 

Son olarak kira bedelinin ödenmemesi üzerine başvurulabilecek bir diğer hukuki yol olarak İİK m. 269 ve devamı maddelerinde düzenlenen “Kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi” hükümlerine başvurulabilir. Bu halde kiraya veren, ödenmemiş kira bedeli ve tahliye talebi ile ilamsız takip başlatmaktadır. Ödeme emrinde; borçlu kiracıya yedi gün içerisinde takibe itiraz edebileceği ve otuz gün içerisinde kira sözleşmesinden (konut ve çatılı işyeri kiraları) kaynaklanan borcunu ödemesi hususu belirtilir. Kiracı ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz etmesi durumunda, kiraya verenin icra mahkemesine itirazın kaldırılması veya sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açması gerekecektir. Kiracının itiraz etmemesi halinde kiraya veren, sürelerin bitiminden itibaren, altı ay içerisinde icra mahkemesine başvurarak kiralananın tahliyesini talep edebilecektir. İcra mahkemesinin tahliye kararının kiracıya tebliğ veya tefhiminden itibaren on gün sonra kiralananın icra memurları vasıtasıyla tahliyesi sağlanabilecektir.

Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle tahliye hususunda belirtmem gerekirse; yukarıda bahsettiğim üç halde de kiracının tahliyesi için mahkeme kararı (icra veya genel mahkemeler) gerekmektedir. Genel mahkemelerde tahliye davası açılması halinde yargılama süreci nispeten daha uzun bir sürmektedir. Uygulamada kiralananın tahliyesi için genellikle “Kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi” yolunun kullanıldığı görülmektedir. Bu bağlamda; kira bedelinin ödenmemesi durumunda öncelikle “Kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesi” yoluna başvurulması, bu doğrultuda kiracının itiraz edip etmeyeceğine ve hangi konuda itirazda bulunacağına yönelik olarak bir strateji belirlenmesi daha hızlı ve pratik bir yol olacaktır. Ancak somut olay dahilinde doğrudan tahliye davası açılması yoluna da başvurulması gerekebilecektir. Bu süreçte olası hak kayıpları yaşamamak adına uzman bir gayrimenkul avukatı ile beraber hareket etmenizi öneriyorum.

Kira Alacaklarında Zamanaşımı Süresi Ne Kadardır?

Kiraya verenin ilgili kira bedelinin muaccel olduğu tarihten itibaren 5 yıl içerisinde kiracıdan bu bedeli talep etmelidir. Aksi halde kiracının zamanaşımı itirazında bulunması mümkündür.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Tahliye Konusu ile İlgili Yargıtay Kararları

“Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01/12/2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde aylık kira bedeli ilk altı ay 1.300 TL sonraki aylar ise 1.500 TL olup, sözleşmenin hususi şartlar bölümünün 5.maddesinde kira bedellerinin en geç ait olduğu ayın ilk beş gününde peşin ödeneceği kararlaştırılmıştır. Bu şart geçerli olup, tarafları bağlar. Davacı 17/08/2012 tarihli ihtar ile 2012 yılının Haziran, Temmuz, Ağustos ayları kira bedellerinin ödenmesini talep etmiştir. Davalı ihtara konu Haziran ve Temmuz kira bedellerini ihtar keşide tarihinden önce 31/07/2012 ve 15/08/2012 tarihlerinde, Ağustos ayı kira bedelini ise 28/08/2012 tarihinde tebliğ edilen ihtarda belirtilen 30 günlük yasal ödeme süresi geçtikten ve davadan sonra 11/10/2012 tarihinde ödemiş olup, Ağustos ayı kira bedeli yönünden temerrüt olgusu gerçekleşmiştir. Bu durumda mahkemece tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile istemin reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün BOZULMASI gerekmiştir.” (Yargıtay 6. HD., E. 2013/10008 K. 2013/12126 T. 10.9.2013)

Av. Muzaffer SALIK

Aile Hukuku Araç Değer Kaybı Boşanma Ceza Ceza Hukuku Gayrimenkul Hukuku icra iş hukuku Tazminat Hukuku Ticaret Ve Şirketler Hukuku Trafik Kazalarından kaynaklı tazminatlar İcra ve İflas Hukuku İhtarname