Kiraya verilmiş olan bir taşınmazın tahliyesi, ancak haklı nedenlerin varlığında mümkündür. Bu nedenler Borçlar Kanunu 350 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.

Borçlar Kanunu 350. Maddesinde düzenlenmiş olan tahliye nedenlerinden birisi, kiraya verenin ihtiyacı nedeni ile tahliyedir.

“Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, … … belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir”

B.K m. 350

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları

  1. Düzenleme kiraya verenin ihtiyacı nedenine dayanmaktadır. Ancak buradaki ihtiyaç, kiraya verenin şahsına ait olabileceği gibi, eşi, altsoyu ve üstsoyuna ait olabilir. Yani kiralayan kendisinin, eşinin, çocuklarının(veya torunlarının) veya anne babasının (veya nene dedesinin) ihtiyacı nedeni ile tahliye davası açabilecektir.
  2. İhtiyacın gerçek, samimi ve sürekli bir ihtiyaç olması gerekir. Yargıtay kararlarına göre geçici veya ihtimallere dayanan ihtiyaçlar, kiralananın tahliyesi için haklı neden oluşturmaz. Kiralayan, ihtiyaç nedenine dayanarak tahliyeyi sağladıktan sonra taşınmazı başka birisine kiraya veremez. Bu yasağı ihlal etmesi durumunda karşılaşacağı hukuki yaptırım da kanunda düzenlenmiştir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi İle Görevli Ve Yetkili Mahkeme

Borçlar Kanunu m. 350/3’de ihtiyaç nedeni ile tahliye davasının; “belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay” içerisinde açılabileceği düzenlenmiştir.

BK m.353’te ise dava açma süresinin uzama hali yer almaktadır. “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.”

Hukuk Mahkemeleri Kanunu düzenlemesi uyarınca kira sözleşmesine dayanan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Dava, taraflar yazılı olarak başka bir yer mahkemesini yetkili kılmamışsa, kiraya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. 

Yeniden Kiralama Yasağı Ve Eski Kiracının Tazminat Hakkı

Kiraya veren, ihtiyaç nedenine dayanarak tahliyeyi sağlamışsa, kira konusu taşınmazı üç yıl süre ile başka birisine kiraya veremez. Yeniden Kiralama Yasağı başlıklı Borçlar Kanunu 355. Maddesi;

“Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.”

Madde devamında, bu yasağı ihlal eden kiraya verenin, eski kiracıya karşı, son kira döneminde ödenen bir yıllık kira tutarından az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacağı açıkça belirtilmiştir. Kanunda belirlenen “son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedeli”, belirlenecek tazminatın alt sınırını oluşturmaktadır. Eski kiracının, tahliye nedeni ile uğradığı zararın bundan yüksek olması durumunda bu zarar miktarı da talep edilebilir.

Tahliyenin mahkeme kararına dayalı olarak gerçekleşmesi gerekir. Yeniden kiralama yasağının ihlali sonucunda tazminat davası açılabilmesi için Yargıtay “tahliyeye zorlama” şartını aramaktadır. Yargıtay yerleşmiş kararlarında tahliye konusunda bir mahkeme kararının varlığı ve bu karara ilişkin icra emrinin kiracıya tebliğ edilmiş olma şartına vurgu yapılmıştır. Kanun gerekçesinde de tahliyenin mahkeme kararına dayalı olması gerekliliği yer almıştır.

Yani kiraya verenin sadece sözlü olarak ihtiyaç nedeni ile tahliye talep etmesi ve hatta ihtarname göndermiş olması dahi, tazminata hak kazanmak için yeterli sayılmamakta, tahliyeye zorlama şartının ancak mahkeme kararının icraya konması ile sağlanmış olacağı kabul edilmektedir.

Av. Muzaffer SALIK

Aile Hukuku Araç Değer Kaybı Boşanma Ceza Ceza Hukuku Gayrimenkul Hukuku icra iş hukuku Tazminat Hukuku Ticaret Ve Şirketler Hukuku Trafik Kazalarından kaynaklı tazminatlar İcra ve İflas Hukuku İhtarname